Previste importanti novità su accessi autonomi, abusi edilizi e quorum assembleari

La commissione Bilancio del Senato ha terminato di esaminare il disegno di legge per la conversione in legge del decreto 14 agosto 2020, n. 104 (c.d. “Decreto Agosto”) che prevede, tra l’altro, anche importanti novità sulla disciplina che riguarda il Superbonus 110% relativamente a:
– Accesso autonomo: estensione della definizione.
– Abuso edilizio: irregolarità su singole unità non bloccano i lavori sulle parti comuni.
– Quorum assembleare: sufficiente la maggioranza di 1/3 per cessione del credito o sconto in fattura.

Sono stati, infatti, approvati 3 emendamenti alla legge di conversione del Decreto Agosto che prevedono 3 importanti modifiche all’impianto normativo relativo al superbonus 110%.

Di seguito le dichiarazioni in merito del sottosegretario di Stato alla Presidenza del Consiglio dei Ministri, Riccardo Fraccaro.

Il primo emendamento riguarda un punto già esaminato dall’Agenzia delle Entrate e in question time alla Camera dei Deputati. La modifica, rileva Fraccaro, chiarisce definitivamente il concetto di accesso autonomo affermando che è possibile ritenere autonomo “anche l’accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso da aree (quali strada, cortile o giardino) comuni e condivise con altri edifici unifamiliari, quindi anche di proprietà non esclusiva. Questo significa che si possono ritenere edifici unifamiliari tutti quegli edifici, funzionalmente indipendenti, che hanno un accesso autonomo anche da aree comuni esterne”.

Il secondo emendamento riguarda la problematica degli abusi edilizi. Nel Decreto Agosto sarà previsto che le asseverazioni dei tecnici per la fruizione delle detrazioni fiscali del 110% siano riferite esclusivamente alle parti comuni. “Abbiamo chiarito – afferma Fraccaro – che, per i lavori sulle parti comuni degli edifici, è necessario che le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti dello sportello unico, siano riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi, e non alle singole unità immobiliari. Era infatti irragionevole che un caso di irregolarità su una singola unità abitativa potesse bloccare i lavori su tutte le parti comuni, impedendo agli altri condòmini di poter godere del Superbonus 110%. Questa misura stabilisce quindi che difformità, urbanistiche e catastali, su singole unità abitative non mettono a repentaglio la possibilità di godere della detrazione sulle spese per i lavori sulle parti comuni di edifici plurifamiliari”.

Il terzo emendamento riguarda il quorum assembleare necessario per richiedere un finanziamento bancario, nonché a esercitare l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito. “Già oggi – afferma Fraccaro – per approvare l’inizio dei lavori su parti comuni di edifici plurifamiliari era richiesta solo la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno un terzo del valore dell’edificio. Grazie a questa ulteriore modifica, anche per richiedere un finanziamento bancario o per esercitare l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito, sarà sufficiente la maggioranza di un terzo dei millesimi di proprietà dell’edificio, invece dei due terzi finora richiesti. In questo modo, l’eventuale richiesta di un finanziamento bancario, e l’esercizio dell’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito, potranno essere approvati più velocemente e attraverso la stessa procedura assembleare applicata per la decisione sull’inizio dei lavori”.