Calcolo volumetria facile o difficile?

Effettuare il calcolo della cubatura significa semplicemente fare una misurazione del volume di un preciso complesso; la misura che si ottiene viene calcolata con l’unità di misura dei metri cubi. Ci sono però moltissimi cavilli burocratici e tutta una serie di regolamenti che riguardano questa pratica e bisogna seguirli in maniera precisa e scrupolosa. Vediamo quindi come fare un corretto calcolo della cubatura.

E tuttavia, l’operazione non è così semplice come si potrebbe pensare. Bisogna tener conto, infatti, di una serie di prescrizioni contenute nei piani urbanistici comunali (gli odierni PUC) e nelle relative Norme Tecniche di Attuazione (le c.d. N.T.A.). Così, ad esempio, appare utile e consigliabile rifarsi alle N.T.A. e al PUC del Comune ove insiste l’edificio quando si discorre del parametro altezza sul quale spesso non vi è concordia tra i tecnici per quanto riguarda la misura reale da calcolare. Lo stesso è a dirsi per quel che riguarda le superfici esterne come quelle dei balconi o di altre estensioni della proprietà che, in linea teorica, non andrebbero inseriti nel calcolo della cubatura. Anche in tal caso sarebbe preferibile esaminare i regolamenti in materia che possono variare da Comune a Comune, avendo cura di verificare anche quali sono i limiti massimi previsti.

Cosa dice il decreto di sviluppo n. 70 del 2011

il D.L. 70/2011 (decreto sviluppo 2011) che ha determinato cosa non fa cubatura, trasformando la cubatura edificabile in una determinata area in un bene trasferibile mediante la stipula di atto notarile. La normativa ha dunque previsto un nuovo tipo di contratto (la c.d. cessione di cubatura) da concludersi per iscritto e trascrivere nei registri pubblici a norma dell’art. 2643 del Codice Civile. Data l’importanza del trasferimento, che come detto ha ad oggetto la superficie edilizia realizzabile in uno specifico territorio, si rende necessario verificare attentamente gli strumenti urbanistici del Comune ove è sito l’immobile.

È possibile aumentare la cubatura e a quale scopo?

In base alla sentenza della Cassazione numero 10040 del 16 aprile 2008 non è possibile aumentare la cubatura di una casa senza aver avuto prima il relativo consenso dall’assemblea condominiale perché potrebbe esserci il rischio di compromettere l’abitabilità della proprietà ed anche quello di creare fastidiosi precedenti. La riforma che ha subito il regolamento condominiale nella quale sono stati concessi più poteri all’assemblea rischia, poi, di aver compromesso tale possibilità. Nonostante ciò molti Comuni hanno optato per la decisione di concedere degli aumenti della cubatura anche piuttosto ingenti, fino al 50%, con lo scopo di rivalutare tutto il patrimonio immobiliare.
Questa scelta, ovviamente, è del tutto comprensibile, anche a per via di tutti gli incentivi di riqualificazione sia energetica, che di altro genere, che sono messi a disposizione dallo Stato. Infatti, con questa occasione, infatti, si potrebbe decidere per esempio di installare dei pannelli fotovoltaici o effettuare altri interventi di ristrutturazione destinati alla riqualificazione.

Volumi minimi per persona e concetto di “vuoto per pieno”

l’art. 3 del D.M. 02/04/1968, n. 1444 impone che ad ogni abitante siano assicurati mediamente 25 mq di superficie lorda abitabile, pari a circa 80 mc “vuoto per pieno”, eventualmente maggiorati di una quota non superiore a 5 mq (pari a circa 20 mc “vuoto per pieno”) per le destinazioni non specificamente residenziali ma strettamente connesse con le residenze (negozi di prima necessità, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali, etc.).

Secondo il Consiglio di Stato il c.d. criterio del “vuoto per pieno” (ossia il volume totale dello spazio compreso tra le pareti esterne, il pavimento più basso e la copertura, misurato all’esterno) richiamato dal suddetto art. 3 riguarda la volumetria complessiva lorda di una costruzione e, in linea di principio, non esclude alcuno spazio e/o superficie. L’unico temperamento ad esso è costituito dalla nozione di “volume tecnico”, espressione con la quale si fa riferimento esclusivamente a quei volumi che sono realizzati per esigenze tecnico-funzionali della costruzione (per la realizzazione di impianti elettrici, idraulici, termici o di ascensori), che non possono essere ubicati all’interno di questa e che sono del tutto privi di propria autonoma utilizzazione funzionale, anche potenziale.

Al riguardo i giudici, nel ribadire che soltanto i locali tecnici sono esclusi dal calcolo della volumetria ammissibile, hanno richiamato, tra l’altro, la circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 2474 del 31/01/1973, recante la “Definizione dei volumi tecnici ai fini del calcolo della cubatura degli edifici”, secondo la quale devono intendersi per volumi tecnici, ai fini della esclusione dal calcolo della volumetria ammissibile, i volumi strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso di quelle parti degli impianti tecnici (idrico, termico, elevatorio, televisivo, di parafulmine, di ventilazione, etc.) che non possono per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell’edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche.